第十一章土地估价基本方法的特殊要求
一、市场比较法中内容特殊之处
（一）市场比较法的基本公式
市场比较法评估待估宗地价格的基本公式为：
P=PB×A×B×C×D×E
式中P—待估宗地价格；
PB—比较实例价格；
A—交易情况修正系数；
B—估价期日修正系数；
C—区域因素修正系数；
D—个别因素修正系数；
E—使用年期修正系数。
实际估价中，一要在全面深入理解市场比较法基本原理的基础上，结合各项修正的具体情况，比如地价指数是定基指数还是环比指数，对上述公式酌情变通运用；二要将所选取的3个或3个以上比较实例价格经各项比较修正后的3个或3个以上比准价格，选用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法之一，得出一个最终的比准价格。
（二）比较实例选择的有关要求
在选择比较实例方面，比较实例的交易日期距估价期日原则上不超过3年。（T）
近3年内所在或相似区域的交易实例不足3个的，原则上不应选用市场比较法。
对于国有建设用地使用权出让地价评估，《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》规定，在综合分析当地土地市场近3年交易实例的基础上，优先选用正常市场环境下的交易实例。
原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例；不能采用楼面地价历史最高或最低水平的交易实例。
（三）若干修正方面的有关要求
在估价期日修正方面，已经开展地价动态监测并发布地价指数的城市，待估宗地估价期日的地价指数和比较实例交易日期的地价指数，可采用发布的相应时间和所在区域的地价指数，不宜直接采用全市的地价指数。
在建设用地估价中，“土地状况调整”一般分为下列4类因素修正。
（1）区域因素修正。
区域因素修正的主要因子包括商服繁华程度、产业集聚程度、交通条件、公共服务设施水平、基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、区域土地使用限制、自然条件等。（T）由于不同用途的土地影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据待估宗地的用途确定。
（2）个别因素修正。
个别因素是指宗地自身的地价影响因素。（T）
个别因素修正的主要因子包括宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、容积率、其他规划限制条件等。
（3）土地使用年期修正。
使用年期修正系数用于将比较实例使用年期下的价格修正到待估宗地使用年期下的价格。使用年期修正系数的计算公式为：
（4）其他因素修正。除进行上述修正外，经过充分调查和专家论证，还可根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其他必要的修正。
在农用地（包括耕地、园地、林地、草地等）估价中，把“土地状况调整”一般分为影响因素修正和使用年期修正。影响因素修正又分为下列3类因素修正。（T）
（1）自然因素修正。自然因素是指影响农用地生产力的各种自然条件，主要包括气候、地形地貌、水文地质、土壤、自然灾害、生态状况等。
（2）社会经济因素修正。社会经济因素是指影响农用地收益的社会经济发展条件、土地制度和交通条件等,主要包括相关的制度、经济政策、人口状况、经济发展水平、保护与开发利用状况、农田基础设施状况、规划条件、交通区位、权利状况等。
（3）特殊因素修正。特殊因素是指影响农用地生产力和收益所独有的条件或不利因素，主要包括特殊的气候条件、土壤条件、水源条件、环境条件、环境污染状况等。
上述影响因素在耕地、园地、林地、草地等估价时均需适当考虑，并可根据相关规程、规范或技术指引增加影响因素，选择具体的影响因子。
在比较实例价格修正幅度方面，对于国有建设用地使用权出让地价评估，《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》规定如下：
（1）比较实例的修正幅度不能超过30%（T），即：（实例修正后的比准价格-实例价格）/实例价格≤30%
（2）各比较实例修正后的比准价格之间相差不能超过40%，即：
（高比准价格-低比准价格）/低比准价格≤40%
对超过40%的，应另选实例予以替换。实例不足无法替换的，应对各实例进行可比性分析，并作为确定取值权重考虑因素之一。
二、成本逼近法中内容特殊之处
（一）成本逼近法的基本公式
成本逼近法评估待估宗地价格的基本公式为：
P=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=PE+R3
式中P-待估宗地价格；
Ea—土地取得费；
Ed—土地开发费；
T—各项税费；
R1—土地开发利息；
R2—土地开发利润；
R3一土地增值；
PE—土地成本价格。
由上述公式可知，土地价格构成项目中有单独的一项“土地增值”；除土地增值以外的其他各项之和称为“土地成本价格”，简称“成本价格”。
（T）土地开发利润的计算基数与土地开发利息的计算基数相同，都是土地开发总投资。包括土地取得费、土地开发费和各类税费。
（二）土地成本价格中各项的求取
1．土地取得费
土地取得费也称为土地取得成本，根据征收农村集体土地、收回国有土地使用权或征收国有土地上房屋、通过市场交易获得土地等不同取得途径和情况，按取得土地权利而支付的各项客观费用计算。
2．土地开发费
土地开发费也称为土地开发成本，按待估宗地设定开发程度下应投入的各项客观费用计算。
3.各项税费
4．土地开发利息
土地开发利息是指土地开发总投资应计算的合理利息。
土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。
按待估宗地设定开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和贷款年利率，分别测算各期投入应支付的利息。
土地开发周期超过1年的，利息应按复利计算。
5．土地开发利润
土地开发利润的计算基数与土地开发利息的计算基数相同，也是土地开发总投资。
按照开发性质和各地实际情况，确定土地开发中各项投资的客观回报率，测算土地开发应取得的开发利润。
（三）土地增值（T）的含义及测算
土地增值也称为土地增值收益，是指因用途等土地使用条件改变或进行土地开发而产生的价值增加。
由农用地转为建设用地的，土地增值是指农用地转为建设用地并进行土地开发（T），达到建设用地条件而产生的价值增加。
通过收回国有土地使用权或征收国有土地上房屋取得的，土地增值是指改变土地用途和规划条件（T）而产生的价值增加。
土地价值增加比率简称土地增值率或土地增值收益率，利用其测算土地增值额的公式为：
土地增值=（土地取得费+土地开发费+各项税费+土地开发利息+土地开发利润）×土地增值率
（四）初步测算价格的修正
按成本逼近法的基本公式初步测算出土地价格（简称初步测算价格）后，应根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，考虑是否需要对初步测算价格进行必要的修正（简称其他因素修正），进而确定成本逼近法评估出的待估宗地价格。
初步测算价格的内涵通常是法定最高使用年期的出让土地使用权价格，但也可能是无限年期的出让或划拨土地使用权价格。
（T）某待估宗地为住宅用地，容积率是3.5，选取的比较实例的容积率是2，楼面地价是元/㎡。所在城市基于楼面地价的住宅容积率修正系数表入下，待估宗地的地面价格是多少。
该题的坑在于首先判断公式是V=V可比*调整系数（待估/可比）。此时算出来的只是待估地面的楼面价，还要乘以容积率，才能得到地价。
三、剩余法中内容特殊之处
（一）评估现有不动产中所含土地价格
通俗地说，评估现有不动产中所含土地价格就是评估建筑物已建成的现状房地产价格中的土地价格。
（二）评估待开发土地价格
在评估待建的土地价格时，如评估国有建设用地使用权出让地价，是将开发完成后的不动产总价减去土地取得税费、开发成本、投资利息和开发利润等，得出土地价格。
假设的项目开发周期一般不超过3年。
