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第九章成本法及其运用
一、成本法的适用对象
以下房地产都可以采用成本法估价：
①新近开发建设完成的房地产，简称新的房地产，如净地、熟地、新房；
②可假设重新开发建设的既有房地产，简称旧的房地产，如旧房；
③正在开发建设或停建、缓建而尚未建成的在建房地产，如在建工程；
④计划开发建设或正在开发建设而尚未产生的未来房地产，如期房。
成本法特别适用于以下两类房地产估价：
一是很少发生交易而限制了比较法运用，又没有现实或潜在的经济收益而限制了收益法运用的房地产，如行政办公楼、学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、军事设施等以公用、公益为目的的房地产。
二是特殊厂房（如化工厂、钢铁厂、发电厂）、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而建设的房地产。
如果建筑物过于老旧，基本上没有了使用价值，通常就不宜采用成本法估价。
（T）成本法的理论依据是劳动价值论、生产费用价值论。
（T）成本法概念中的“成本”，不是通常意义上的成本，而是“价格”（包含利润）。因为成本法是以房地产价格的各个组成部分之和为基础来求取房地产价值价格。
二、土地成本
土地成本也称为土地取得成本、土地费用，是购置土地的必要支出，或开发土地的必要支出及应得利润。
目前，取得土地的渠道主要有市场购置、征收集体土地、征收国有土地上房屋。
（T）王某取得一宗面积为㎡的住宅用地土地使用权，楼面价为元/㎡，容积率为3，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税印花税，则王某的土地成本为多少？
首先确定土地成本包含地价和税费。
土地总价=总建面*单价=土地面积*容积率*楼面地价=*3*；税费是土地总价*税率=12w*3%
三、投资利息
（一）投资利息的含义
投资利息与财务费用或融资成本不同，是在房地产开发建设完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的正常利息，而不只是借款部分的正常利息，也不是借款部分的实际利息支出和相关手续费等。
土地成本、建设成本、管理费用和销售费用的资金来源，不论是借贷还是自有的，都应计算利息。
（二）投资利息的计算
计算投资利息需要把握下列5个方面。（1）应计息项目：包括土地成本、建设成本、管理费用和销售费用。
销售税费一般不计算利息。
（2）计息周期：是计算利息的单位时间，可以是年、半年、季、月等，通常为年。精确的投资利息计算，要求计息周期为月、季或半年。
（3）计息期：也称为计息周期数。
为了确定每项费用的计息期，需先测算整个房地产开发项目的建设期。
建设期也称为开发期或开发周期，在成本法中，其起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是达到全新状况的估价对象的日期。
一项费用应计息的时间起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点，一般不考虑商品房预售和延迟销售的情况。
有些费用通常不是集中在一个时点发生的，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常假设其在所发生的时间段内均匀发生，往往进一步简化为在该时间段的中间集中发生。因此，这些费用应计息的时间起点变为该时间段的中间，计息期就变为该时间段的一半。
（4）计息方式：计算投资利息有单利和复利两种。
单利
复利：
复利的总利息计算公式为：
四、开发利润
测算开发利润时应掌握下列几点。
（1）开发利润是房地产开发企业（或业主、建设单位）的利润，而不是建筑企业的利润。建筑企业的利润已包含在建筑安装工程费等建设工程费用中。
（2）开发利润是该类房地产开发项目在正常情况下房地产开发企业所能获得的利润（平均利润或正常利润），而不是个别房地产开发企业期望获得或实际获得的利润。
（3）开发利润是未扣除土地增值税和企业所得税的税前利润或毛利润，即：
开发利润之所以为税前利润，是为了与不含应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税的销售税费的口径一致，并得到相对客观合理的开发利润。
（4）开发利润通常按照一定基数乘以相应的房地产开发利润率来测算。
开发利润的计算基数和相应的房地产开发利润率主要有下列4种。
①计算基数=土地成本+建设成本，相应的房地产开发利润率可称为房地产开发直接成本利润率，简称直接
成本利润率，即：
②计算基数=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用，相应的房地产开发利润率可称为房地产开发投资利润率，简称投资利润率（4T或4K），即：
③计算基数=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息，相应的房地产开发利润率可称为房地产开发成本利润率，简称成本利润率（5成），即：
④计算基数=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润一所建成的房地产价格，相应的房地产开发利润率可称为房地产开发销售利润率：
在采用销售利润率测算开发利润的情况下，因为开发利润=房地产价值×销售利润率=（土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润）×销售利润率。所以
直接成本利润率＞投资利润率＞成本利润率＞销售利润率。
（T）某地的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费分别为万，万，50万、60万，万，万，投资利润率为20%，则成本利润率为多少。
①首先需要知道投资利润率=开发利润/(土+建+管+销）4投4开，5成。
20%=开发利润R/（++50+60），得到开发利润R=w
②成本利润率=开发利润R/（土建管销）=/(++50+60+)=18.3%
（5）开发利润率可分为总利润率和年均利润率，两者的关系为：
总利润率=年均利润率×项目开发期
房地产开发项目的总利润率是现实存在的，可以测算出来，而年均利润率是理论上虚拟的。
开发利润率一般应为总利润率。
另外，在采用销售利润率测算开发利润的情况下求取房地产价格时，因为
所以
（T）销售税费是销售所建成的房地产应由卖方缴纳的税费，分为两大类：销售税金及附加，如增值税、城市维护建设费和教育费附加，通称为“两税一费”，其他销售税费如印花税。
这里并不包含土地增值税、企业所得税和应由买方缴纳的契税等税费。
五、建筑物重新购建成本的求取方式
按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成本（一模一样）。（T）
（T）重新构建成本是价值时点的重新构建成本；是客观的重新构建成本；是全新状况的建筑物的重新构建成本，未减去建筑物折旧；土地的重新构建成本一般是在价值时点的土地状况的重新构建成本，考虑了土地减值和增值因素。土地没有重建成本这一说，它的重新构建成本具体为土地重置成本，也称土地重置价格，是指在价值时点重新购置土地的必要支出，或重新开发土地的必要支出及应得利润。
六、建筑物重新购建成本的求取方法
建筑安装工程费的求取方法主要有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。
七、建筑物折旧的原因
根据引起折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。
1．物质折旧
根据引起的原因，物质折旧分为下列4种。
2．功能折旧
导致建筑物功能不足或功能过剩的原因，主要有科技进步、消费观念改变、过去的建筑标准过低、建筑设计上的缺陷等。（T）
功能折旧可分为下列3种。
（1）功能缺乏折旧：是因建筑物中缺少某些部件、设施设备、功能等而造成的建筑物价值损失。例如，早期建造的住房许多不是成套住宅，没有独用的厨房和卫生间，有的还不通燃气、没有供暖（北方地区）。
（2）功能落后折旧：是因建筑物中某些部件、设施设备、功能等低于市场要求的标准而造成的建筑物价值损失。例如，设施设备性能较差或容量不够．建筑外观落后，空间布局欠佳等。
（3）功能过剩折旧：是因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准、对房地产价值的贡献小于其成本而造成的建筑物价值损失。例如，某幢厂房的层高为6m，而如果当地该类厂房的标准层高为5m，则该厂房超高的1m不被市场所接受，多花的成本不能转化为增加厂房的价格或租金，从而使这部分多花的成本成为无效成本。
3．外部折旧
外部折旧是建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值损失。
不利因素主要有以下4类：
①不利的经济因素，如因经济不景气、房地产市场低迷或供过于求等导致某些建筑物不再有需求；
②不利的环境因素，如周围的自然环境恶化、较好景观被破坏、环境污染严重等；
③不利的交通因素，如因以水路为主改变为以陆路为主等交通方式转变而造成相对偏僻、人流减少等；
④其他不利因素，如采取房地产市场调控措施、取消优惠政策等。
据此，外部折旧可分为经济折旧、环境折旧、交通折旧和其他外部折旧，此外还可分为暂时性外部折旧和永久性外部折旧。
八、建筑物折旧的求取方法
（一）年限法
某幢旧平房的建筑面积为㎡，有效年龄为20年，预期经济寿命为40年，重置成本为元/㎡，残值率为3%。请用直线法计算该房屋的折旧总额，并计算其折旧后价值。
（1）已知：t=20年，N=40年，C=×=（元），R=3%。
（2）该房屋的折旧总额Et计算如下：
（3）该房屋的折旧后价值V计算如下：
V=C-Et=-
=（元）
某幢10年前竣工交付的房屋，维护状况一直正常，剩余经济寿命为30年，残值率为零。请用直线法计算该房屋的成新率。
（1）已知：t=10年．n=30年．R=0。
（2）该房屋的成新率q计算如下：
（二）市场提取法
此外，利用总折旧率还可求出建筑物的成新率，即：
建筑物成新率=1－总折旧率
（三）分解法
1．物质折旧的求取
（1）将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类。
修复是指采取修理或部分更换等方式将建筑物恢复到新的或相当于新的状况。预计修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，即：修复成本≤（修复后的房地产价值－修复前的房地产价值）是可修复的；反之，预计修复成本大于修复所能带来的房地产价值增加额的，是不可修复的。
（2）对于可修复项目，测算其在价值时点的修复成本作为相应的折旧额。
（3）对于不可修复项目，根据其在价值时点的剩余寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目两类。
短寿命项目分别根据各自的重新购建成本（通常为市场价格、运输费、安装费等之和）、年龄、寿命或剩余寿命，采用年限法计算其折旧额。
长寿命项目是合在一起，根据建筑物重新购建成本减去各个可修复项目的修复成本和短寿命项目的重新购建成本后的余额、建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命．采用年限法计算其折旧额。
（4）把各个可修复项目的修复成本、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，就是物质折旧总额。
2．功能折旧的求取
求取功能折旧的过程和方法如下。
（1）把功能折旧分为功能缺乏折旧、功能落后折旧、功能过剩折旧。
（2）功能缺乏折旧的求取。把功能缺乏折旧分为可修复的功能缺乏折旧、不可修复的功能缺乏折旧。
可修复的功能缺乏折旧在采用缺乏该功能的“建筑物重建成本”下的求取方法是：
①测算在价值时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用（简称单独增加功能费用）；
②测算在价值时点重置估价对象建筑物时随同增加该功能的必要费用（简称随同增加功能费用）；
③将单独增加功能费用减去随同增加功能费用，即单独增加功能的超额费用为可修复的功能缺乏折旧额。
如果是采用具有该功能的“建筑物重置成本”，则将建筑物重置成本减去单独增加功能费用，便直接得到了扣除该可修复的功能缺乏折旧后的价值。
不可修复的功能缺乏折旧可采用以下方法求取：①利用“收益损失资本化法”求取因缺乏该功能而造成的未来每年损失的净收益的现值之和；②测算随同增加功能费用；③将未来每年损失的净收益的现值之和减去随同增加功能费用，即得到不可修复的功能缺乏折旧额。
（3）功能落后折旧的求取。把功能落后折旧分为可修复的功能落后折旧、不可修复的功能落后折旧。
建筑物重建成本－落后功能重置成本+落后功能已提折旧－拆除落后功能费用+落后功能残余价值－单独
增加先进功能费用+随同增加先进功能费用=扣除功能落后折旧后的价值
如果是采用具有先进功能的“建筑物重置成本”，则将该建筑物重置成本减去落后功能重置成本，加上落后功能已提折旧，减去拆除落后功能费用，加上落后功能残余价值，减去单独增加先进功能费用，便直接得到了扣除可修复的功能落后折旧后的价值。
不可修复的功能落后折旧是在上述可修复的功能落后折旧额计算中，将单独增加先进功能费用替换为利用“收益损失资本化法”求取的功能落后导致的未来每年损失的净收益的现值之和。
（4）功能过剩折旧的求取
功能过剩一般是不可修复的。
在采用建筑物重置成本下：
扣除功能过剩折旧后的价值=建筑物重置成本－超额持有成本
在采用建筑物重建成本下：
3．外部折旧的求取
外部折旧通常是不可修复的。求取外部折旧先要分清是暂时性的还是永久性的，然后可根据收益损失的期限不同，利用“收益损失资本化法”求取建筑物以外的各种不利因素导致的未来每年损失的净收益的现值之和，就是外部折旧。
（T）某房地产的土地是8年前通过出让方式取得的，1难后房屋建成交付使用，容积率为1.2。目前该房地产的土地重新构建价格是每平方米土地面积元，建筑物重新构建成本是元/平，建筑物成新率是90%，土地使用8年的年期调整系数是94%。目前该房地产的市场价格是多少。
该题的坑1在于市场价格=建筑物价格+土地价格。
其中建筑物价格是*90%
土地价格是/1.2，并且不需要调整年期（2个坑在这里）.二者再相加。
